张晓军

张晓军，北京盛世唐人旅游规划设计研究院 董事长。张晓军表示虽然现在还是有扎堆建设的情况，但旅游地产在四五年前更热，现在已经进入一个思考期，一个盘点调整期。前几年旅游地产突飞猛进主要有两个原因，一是城市的土地很难拿，住宅地产很难做，已经到天花板了，但是地产的资金要寻找出路，从而转向了旅游地产。二是当时的地产商已经预见到旅游需求很快会成为国人的刚性需求，旅游消费会成为刚性消费，旅游社会即将来临。基于这两个原因，很多地产商把资金转入旅游地产的投资建设。 当时旅游地产大致在三个空间集中布局，第一是沿海海滨的度假地产，从北戴河直到海南岛，到处都有，这种布局带来了空间上很大的硬伤，把我们很完整的、宝贵的海岸线景观破坏和切割了，这也是最近几年大家反思最多的问题。第二个空间布局是大城市周边生态良好的山区和半山区，在这些地方出现了大量的旅游地产项目。第三类是以农业形式出现的，里面也配套了很多地产项目，投资类型不是地产也不是旅游，而是农业开发，但实际上还是旅游地产的模式。 前几年旅游地产的确有些过热，包括房地产界、旅游界，甚至政府都在反思旅游业到底应该怎么做。但任何一个产业在发展初期都会过热，都有一窝蜂的现象。在产业萌芽期，只有少数先知先觉者才能成为先行者，他们掌握的是战略性的机遇，其他人看到这些人成功了，意识到这是一个好商机，于是开始跟风，跟风就一定会形成过热。过热是必然的，只有过热才能洗牌，只有洗牌这个行业才能理性发展。在洗牌的过程中，没实力的败掉了，有实力的理性了，真正有实力并且能坚持的，最终活下来，这其实是一种技术上的优胜劣汰。 从政府角度和业界的可持续发展角度来讲，我们当然希望不要过热，这样可以避免投资的失败和资源的浪费，那么怎样去控制过热的问题呢？首先要靠政府这只有形大手的引导，通过税收、土地供给控制等方式进行调控。但实际上政府的管控也不是随时都能起作用的，而且一些过热是政府导致的，比如一些地方政府为了发展区域经济，拼命招商引资，巴不得大项目落地，这些也会成为导致过热的推手。 其次从规划的角度讲，要通过规划来控制、规范和引导。因为我本身是搞规划的，我认为规划是规范和引导行业发展的一个最好的方式，地方政府必须重视规划的作用，认识到规划的意义，认真编制规划，规划可以起到基础性和决定性的作用。我们目前对规划的理解还很肤浅，很多政府和甲方不尊重规划，一届领导一个规划，由此所造成的问题是从我们的层面无法解决的。