以价值为驱动的资本战略——商业地产资产管理和运营管理高级研修班

【课程大纲】

1.资产管理的本质

根据资本的节奏，有效控制资产价值形成的过程，用最恰当的方式组织资源、激励团队、挖掘一切可能的价值，使资产价值在预期的时间内实现预期的价值。

1.1.从某上市公司的年报看投资者关心的视角

1.1.1. 租金收入及其趋势，聚焦在资产的价值

1.1.2. 商业升值，包括土地公允值和品牌，回归到资产价值

1.2.商业地产递进的三个阶段

1.2.1. 物业管理（服务）阶段维护保养的概念让一个资产保持好的使用状态

1.2.2. 运营管理（服务）阶段创造资产增值空间开源节流统筹调度客户维护

1.2.3. 资产管理阶段营收管理和内容创造基于商户营收的管理

——核心逻辑是“租户经营赚得到钱，整体最优才是最好”

2. 资产管理从业态和品牌调整入手

2.1. 品牌调整的成因和内涵

2.1.1. 成因

购物中心开业招商品牌定位的检讨

购物中心的开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时购物中心针对市场主动求变。对购物中心而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，项目开业后伴随始终的品牌调整和升级才是永恒的话题。

检讨的步骤：

第一，从掉铺率看开业定位的差异；

第二，从购物中心的形态看定位的准确性（城市中心型与社区型）；

第三， 从租金贡献率看购物中心发展可持续性。

2.1.2. 市场环境和竞争对手的变化

2.1.3. 消费群体的需求的改变

第一， 轻奢品的涌现，体现年轻一族的消费取向；

第二， 支付手段的丰富催生新的经营形式；（O2O 的兴起和“食里洋尝”）；

第三， “体验”成为不二的法则。

2.2. “新零售”的出现，大大丰富和突破了原有的商业理念和业态

2.2.1 什么是新零售，新零售对于商业的启迪是什么？

所谓新零售其实是通过新的消费模式，对信息社会的一次重构。简单而言，是对消费环境和

服务模式的一次革命。

2.2.2. 新零售的本质，是将人流转化成有效客流。

2.3. 什么是“新餐饮”，“新餐饮”对于商业的启迪是什么？

“新餐饮”从顾客只能点单到食材控制，“我的食品我做主”。

“新餐饮”的四大内涵

2.4. 什么是“共享经济”，“共享经济”对于商业的启迪是什么？

2.5. 零售业态生命周期的客观规律

百货类VS 购物中心：

第一， 百货与购物中心的区别购物中心是自己统一管理他人分散经营的集

合体：而百货商场是自己管理自己经营的集成商。

第二， 目前新开业商业中心百货与购物中心的比例

2.6. 品牌集合店的兴起和蓬勃

2.7. 品牌调整的内涵

2.7.1. 主力店的市场动态（是强化还是去化）

2.7.2. 购物中心结构改造以利于变化的品牌市场的可能性

2.7.3. 市场推广方案的得失检讨

3. 资产管理的核心是运营管理能力

3.1. 购物中心经营技术指标体系的建立和运用

3.1.1. 客户端指标体系研究

第一，租售比指标（租售比范围及意义）；

第二，提袋率指标（提袋率指标及获取方式）。

3.1.2. 经营端指标体系研究

第一，坪效指标；坪效分布和经营分析。

第二，客流指标和热力图。

案例一：万达核心业务的出售和资产管理的内在逻辑

   7 月11 日，万达和融创先后发布公告，经双方友好协商，万达以注册资本金的91%，即295.75 亿元，将13 个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。同时，融创房地产集团还以335.95 亿元，收购万达76 个酒店，总额631.7 亿。分析：

第一， 购物中心的盈利模式是租金收入和资产增值

1） 持有经营才是资产增值的基本保障；

2） 用商业可以帮助销售商铺的说法，其实这是对商业地产本质的亵渎；

3） 所谓“轻资产”实际上不是商业地产。

第二， 提高商业地产的资本化率（资本化率是一种利率，是把资本投入到不动产所带来的收益率）才是真正的收益，即提高收益与价值的比率。评估一个商业的价值不会只看土地价格和建安成本，而是看这个商业地产能够持续产生多少收益。

第三， 坪效是衡量一个商业地产价值的客观而重要的标准

4. 商业物业资产管理的介入点

4.1. 资产管理的概念是贯穿始终的吗？

当然，并不尽然。

4.2. 现有商业物业资产管理导入的时间点

4.3. 持有型商业物业才有资产管理吗？

案例二：上海虹口SOHO 出售

    6月26 日早间，SOHO 中国发布公告称其以总价35.73 亿元人民币整售虹口SOHO，折合单价为每平米5.1 万元人民币，这次的交易对象为新加坡开发商吉宝置业以及吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

两点启示：

第一点： 持有经营的盈利能力，决定了持有者的心态和最终的处分方式。

第二点： 持续提高资产管理质量，是保证持有物业增值的重要途径。

5. 资产管理和运营管理的交叉及不同点

5.1. 先有运营管理还是先有资产管理

案例三：运营管理的步骤和资产管理在运营管理中的渗透

本质上，是资产管理的显化。

6. 资产管理项下“轻资产”概念的提出和运用

6.1. “轻资产”是伪命题吗？

轻资产是一个彻头彻尾的即欺骗别人也危害自己的伪命题，源于对商业地产最主要的增值盈利模式的无知。--引自王玮先生

依据是：商业地产的盈利模式是租金收入和资产增值，而且资产增值在国际商业地产几十年发展的历史中被证明是更加的重要。

6.2. 什么是“轻资产”？

轻资产就是企业经营的一种重要方式和战略选项之一，即以最少的资本投入，充分利用杠杆原理，整合外界资源，以自身最有效率的方式实现企业价值和利润的最大化。

案例四：中信泰富嘉定引入万达管理

    6 月28 日，万达集团通过官方微信宣布，大连万达商业地产股份有限公司与香港中信泰富（中国）投资有限公司在北京签订长期战略合作协议，同时签订上海嘉定中信泰富万达广场委托管理合作协议。

    轻资产模式一直是万达的转型方向，从物业持有的重资产模式走向专业的运营管理商，彰显其管理输出的价值；泰富中投此次选择与万达合作，更多是作为一个投资公司来定位，只要有利于资产价值的提升，无论选择外部托管还是自我管理都可行。

   泰富中投关注的是投资价值，万达关注的是管理输出价值，两者也是各取所需。

案例四：中信泰富商业与韩国乐天百货

在金融工具不足，商业物业回报率低下的大环境下，切合国情的“重资产模式”对中国商业地产行业影响至深至远，租售结合、以售养租才是中国企业切入商业地产的首选模式，也是商业地产的“中国式重资产”模式。

真正要做商业地产的“轻资产”模式，不会比做“重资产”更容易，更不是一个可以低门槛或无门槛进入商业地产的路径。轻资产，不是一个可以随便玩得动的模式。

7. 资产管理的工具和在商业运营中的运用

7.1. 利润中心和成本中心

7.2. 投资回报率是一切问题的导出和归宿吗？

8. 资产管理的分层

8.1. 物业服务是基础一个好的物业管理会让物业的价值保持在一个较高的水平，是资产管理中重要的内容，但仅仅是基础的部分。

8.2. 运营服务是内容运营管理关注租金的实现和回收，制定目标和提升计划，这对商业地产的资产增值无疑有重要的帮助。好的资产管理一定要懂运营，不过还不够。

8.3. 资产增值是结果商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本，将一项不能移动的实物资产，实现稳定的现金流的提供，就是让资产钱再生钱。

    总结：以资产管理的思路一以贯之，所有的付出都必须有一个清晰的增值目标，必须服从统一的目标管理。

-会议门票-

【培训费用】4200元/人（含课程学费、学习资料、结业证书、两天午餐自助、下午茶，不含往返机票和住宿费） 。

【参会时间】2017年11月25-26日（周六、周日），会务组提前一天（24日）下午在酒店大堂设立签到处，接待外地参会企业。

【备注说明】提供酒店代订服务，会务组统一安排，费用自理。

-场馆介绍-

上海帝景丽致大酒店

交通指南：

虹桥地区

驾车距离6.4公里（约12分钟）

光大会展中心、漕河泾地区

驾车距离7.0公里（约13分钟）

浦东国际机场

驾车距离49.0公里（约59分钟）

虹桥国际机场

驾车距离7.3公里（约12分钟）

虹桥火车站

驾车距离9.7公里（约16分钟）

上海火车站

驾车距离14.1公里（约25分钟）

市中心

驾车距离13.7公里（约26分钟）

上海动物园

驾车距离2.9公里（约7分钟）

锦江乐园

驾车距离6.7公里（约15分钟）

上海帝璟丽致大酒店是一家位于闵行韩国社区的高级商务型酒店。距离虹桥机场15分钟车程，距离上海展览馆10分钟车程，附近有徐家汇商圈、虹桥与漕河泾经济开发区、上海国际展览中心等商办地点，邻近则有虹桥高尔夫、上海动物园、七宝古镇等休闲旅游景点，是您到上海旅游或洽公的最佳住宿选择。
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