【上海】社区型商业运营提升与业态创新及盈利模式研讨会及考察(9月6-8日)

　　【课程背景】

　　共同围绕：“存量旧改、传统大盘、销售型、商业街区、城郊社区、小镇式+”

　　随着国内购物中心趋于饱和的情况下，社区商业的便利、快捷及“家门口一公里”的属性，使社区商业借势崛起成为新蓝海。此外政策上对于社区商业也持扶持态度，近两年各地在土地、资金、创新发展等方面，都陆续出台了一系列支持社区商业发展的政策。

　　中房商学院有着丰富实操经验社区型商业领域专家，聚集不同类型案例，分享社区商业发展趋势、改造设计、功能重塑、经营模式、运营提升、金融创新，针对目前国内社区商业所遇到的问题、难点和痛点研讨。

　　3天课程，18+重磅案例

　　实力授课 x 项目考察 x 行业交流

　　【主要课题】

　　社区型商业地产项目开发运营模式梳理

　　存量旧改 销售型社区商业 传统大盘 城郊社区 微型社区 小镇式政策解解和设计全流程

　　【培训内容】

　　——　01. 远洋未来汇 ——

　　主题：如何从资产价值角度解析社区型商业的运营?

　　韩杰，天津远洋未来汇总经理

　　北京远洋未来汇

　　北京远洋未来汇购物中心位于东四环慈云寺桥东北角，总面积1.88万平方米，由2座国际5A甲级写字楼及一座独立商业楼组成，以“新都市品质生活驿站”为定位的生活购物中心。因身处国贸CBD沿线及周边家庭，项目的所有组合就是着重来满足他们工作交往和生活娱乐的享受和体验所需。打造一个工作之余、茶饭之间的休闲生活精品式驿站，在业态的组合层面，重点突出了餐饮和娱乐两大业态类别，业态的配比突破了大零售传统模式，餐饮娱乐的比重达到70%左右，零售配比30%，以辐射周边3公里内的消费群体为中心，融入“体验式”消费概念，引入“商业X艺术”理念，打造购物中心里的一处心灵栖息地。

　　天津远洋未来汇

　　天津远洋未来汇是远洋完全自建自持自营的项目，2017年1月9日开业，项目总体建筑面积近8万平方米，地上整体4层，地下2层。远洋未来汇是典型的社区商业购物中心，其商业消费人群依托项目周边3公里范围内社区居民，核心辐射约15.5万人，始终倡导一站式邻里生活中心理念，通过艺术、交互、融合三大诉求，为商业赋予了人文与艺术温度，实现未来汇从商业体验到艺术体验的完美转化，开业当天客流量破十万，开业率超九成，跳过养育期，开业即成熟期。英国建筑设计公司Benoy操刀设计及场景打造，一个浓缩着远洋商业多盘经验的结晶。

　　——　02. 彩生活服务集团　——

　　主题：探索“互联网+社区运营”商业模式

　　黄依明，彩生活集团区域总经理

　　彩生活服务集团

　　深圳市彩生活服务集团有限公司(简称“彩生活服务集团”)：一家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。彩生活通过机械化与科技化的管理、B2F商业模式创新、彩之云(即彩生活社区服务平台)的模式创新，业务涉及基础的物业管理，一公里微商圈商业服务，增值服务，智能管家，连锁经营等全方位“把社区服务做到家”。截止2018年10月31日，彩生活彩之云平台服务面积累计达到11.5 亿平米，其中彩生活的管理面积达到5.15亿平米。彩之云平台累计注册用户达到1,651万，同比增长134.2%。彩生活正由一家物业管理企业向一家平台企业转型。这是一个从做物业到赋能物业，从收物业费到送物业费的行业升级创新

　　彩之云APP(即彩生活社区服务平台)

　　彩之云，一个为彩生活社区业主服务的一站式服务APP。足不出户拓展生活空间，体验最便捷的品质生活。彩生活利用互联网平台及彩之云APP系统，以社区为中心辐射一公里微商圈，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，时时推送更新活动资讯，凭借千种拓展服务，通过层层审核把关提供最放心的便捷选择。包含物业服务、B2F的服务、虚拟服务、商品服务、智能管家和连锁经营的社区服务APP。

　　深圳彩生活时代广场

　　深圳彩生活时代广场，是彩生活服务集团在全国布局的第二家彩生活生态圈体验MALL，是集团总部城市深圳市第一家。在深圳几何中心坂田街道，致力于满足集团总部城市220多个彩生活服务社区的业主线下体验服务，以及项目周边2公里30万住户的居家生活服务需求，定位为社区型服务商业中心，集时尚零售、亲子教育、特色餐饮、生活娱乐、都市配套等业态为一体，打造成彩生活社区商业总部。项目总建筑面积3.5万㎡，整个项目共6层，负一层与岗头地铁站无缝衔接，建筑为回字形结构。开业首日客流量达8万，营业额超过170万。

　　——　03. 招商蛇口社区商业产品花园系——

　　特邀分享人：招商蛇口商业事业部负责人

　　南京夫子庙花园里

　　南京夫子庙花园里是招商蛇口与南京地铁联手打造的地铁上盖城市MINI MALL.立足夫子庙景区及周边居民消费，以时尚轻餐、商务正餐、运动休闲、酒店等业态为主，旨在打造夫子庙区域最便捷、愉悦、乐活的商业消费场。

　　深圳蛇口花园城

　　深圳蛇口花园城系招商蛇口首个购物中心，于2006年5月诞生于前海蛇口自贸区中心腹地，项目由香港王欧阳建筑事务所设计，总建筑面积逾7万平方米。项目以片区家庭消费为主，旨在为周边社区提供一站式休闲娱乐消费体验。拥有8大主力店，30余家潮流餐饮。

　　南京马群花园城

　　南京马群花园城于2013年开业，作为南京城东首个体验式购物中心，开业当天吸引近11万客流，成为南京社区商业中创造了众多第一的标杆项目，运营5年多，持续保持客流，营业额每年两位数的增速。

　　——　04. 上海国和1000　——

　　主题：“邻里中心”式的社区商业模式解读

　　倪国圣，上海国和1000项目负责人

　　十余年丰富的地产跨界整合经验，积累了从运营?度开展全链条产品打造管理，擅?全过程产品策划、设计管理(建筑、室内、景观、标识?体化控制)、项?动线及整体模块搭设，制定各产品线线及标准化模块。着力于研究生活模式及生活场景，研发标准20万m2的商业综合体、3万m2的社区商业、3000 m2的SOHO、1500m2的社区新中心等商业产品线。拥有深厚的专业背景、知识和能?储备扎实、丰富的跨界整合设计经验。

　　国和1000

　　国和1000，上海首家国家标准化社区商业中心示范项目。目标客群为周边1KM内的居民，本着为社区创造快乐提供一种轻松、快乐、便捷的近家生活方式，打造成立体街式、全天候、全开放的家门口第三空间社区客厅。以“扎根社区，服务社区”为经营策略，通过最佳的选址、设计、招商、营运、服务、特色创造美好社区商业中心。

　　——　05. 万街社区商业街区 ——

　　主题：如何破解销售型商业街区难题

　　杨秋俊，万街商业策划咨资中心负责人

　　绿城集团 缤纷里·壹号街

　　“缤纷里·壹号街”是绿城集团与万街商业共同打造的特色小镇商业街区，万街结合主题文化、独特业态、灵动场景、缤纷运营，提出“国内首个耕读文化体验式BLOCK街区”，进行了街坊巷、院落制、八境十六楼的建筑改造，全力构成田园城市的生活意象，开启了耕读文化的当代复兴。项目经历基础配套招商期、业态丰富期、立面改造期、品跑升级期更迭，运营半年，打造出六大缤纷活动，累计数万人次的居民参与，成为杭州当地小镇商业标杆。

　　百熙路·壹号街

　　“售后统一经营型社区商业”典范，运营3年，租金翻倍增长。引入第一家开在农田里的肯德基，9个月内实现招商启动到项目开业，开街当天，商业开业率100%。引入品质商家提升街区格调，61位商户，193位业主运营期安定，商业街两年进入成熟期，租金稳步提升。

　　新周浦·壹号街

　　存量改造项目，于2016年12月开始试运营，开业前只用了4个月的时间实现了招商100%的优秀成绩，在改造过程中，注重业态创新、品牌形象、并平衡34位业主之间的利益需求;合作品牌从教育到餐饮、从生活服务到娱乐，实现了低效负效资产的经典转型升级。

　　吴泾·火星一号街

　　项目位于上海闵行区，体量在20000平米，以精致生活、饕鬄美食、休闲娱乐、儿童娱乐、美好社区服务五大业态为载体。设置大量体验式、主题式、跨界式的创新型业态，以餐饮+、儿童+、体验+为主力业态布局。同时以巧妙的动线设置，行程错落有致的经营氛围，增加本生活广场的趣味及灵动性，以充满灵气的商业氛围促进吴泾商业生活圈的发展，是万街商业第二大产品线。

　　——　06. 盈石新邻生活站 ——

　　主题：社区商业如何获得可持续利润

　　蔡欣，盈石中国柏盈设计公司总裁

　　拥有着二十多年的管理经验，操盘过多个商业项目。提倡开发管理的思路引入商业设计，将商业、工程、设计进行有机融合，提出为商业而设计。负责开发管理的上海悦达889项目获2011年度ICSC国际购物中心协会亚太区银奖。已经为绿城，绿地，招商蛇口，保利，华发，建业等国内知名发展商提供了包括前期策划、建筑设计、室内设计招商运营一体化服务。

　　盈石新邻生活站

　　新邻生活站是盈石积累多年商业地产经验成功打造的社区商业系列产品，首个项目已在上海开业，上海新邻生活站位于黄浦区西藏南路陆家浜路路口，建筑面积约2万多平方米，为轨道交通8、9号线陆家浜路上盖项目，规划上充分考察周围的住宅配套，定位周边居民步行距离内的生活场所，满足都市社区人群更加高品质的生活需求。商场业态大致可以分为百货零售、餐饮美食、亲子娱乐和配套服务四大块，为居民创造出一个优秀的公共空间，周边居民的美好生活的提升与补充。

　　——　07. 樊登书店　——

　　主题：一间樊登书店点亮一个社区创新理念模式解读

　　吴宁，樊登书店CEO

　　樊登书店是在中国知识付费经济大潮下，继承樊登读书会的互联网社群知识基因，基于线上知识付费用户对线下阅读学习的需求，运用新零售和复合业态的原理，打造人、货物、应用场景相结合的新业态书店。以社区书店为主，从社区商业入手，结合自身社群特性，构建新的阅读场景、生活美学应用，倡导文化与生活紧密结合，将书店的空间和时间通过实际应用予以呈现，给客户一种新的阅读、学习和生活方式，是4.0时代新型书店。

　　——　08. 新型零售便利店——

　　主题：通过“吃”打造符合中国人的零售便利新模式

　　朱东升，原7-ELEVEn首位外籍运营督导

　　在7-ELEVEn的各区域工作积累的过程中，对于便利店铺到便利社区的理解逐步加深。从卖产品到卖服务再到引领消费，逐步的对商业零售模式进行了完善和补充。在保利商业和伙伴们打造“若比邻社区商业中心”。以自营的“比邻超市”以及延续社区邻里温情的“邻空间”为双核心驱动，同时搭配面包、咖啡、美容、美发、药店、洗衣、健身、餐饮等生活服务业态的一站式社区商业体验空间。 如今，在好邻居再次深挖便利的内涵。以中式小吃为中心的打造中式餐饮型便利店的模式。为社区的生活添加更多的活力，让商业零售更加的贴近消费者生活。

　　7-ELEVEn

　　日本零售业巨头，世界最大的连锁便利店集团，在日本和全球拥有便利店、超级市场、百货公司、专卖店等。提供鲜食，ATM机，打印，票务，费用代缴等服务，“零售+X”的模式，贯彻“单品管理”，5分钟行动圈里的社区便利，即时性的策略，首创便利店24H营业。构成了7-Eleven和大型超市在用户心中的定位是完全不同的。而成为独一无二的，不只是卖商品，7-Eleven 是一家生活服务的店。

　　保利若比邻超市

　　保利地产将“若比邻”作为社区消费服务领域的战略输出，通过线上智能科技与线下实体店相结合，贯穿新型零售、生活服务、邻里社交，打造社区“最后一公里”全方位服务商。独创BSS模型，打造全方位社区服务，以自营的“比邻超市”以及延续社区邻里温情的“邻空间”为双核心驱动，同时搭配面包、咖啡、美容、美发、药店、洗衣、健身、餐饮等生活服务业态的一站式社区商业体验空间。

　　——　09.北京上品PLUS——

　　主题：以商业为核心的多维度设计激发城市活力

　　萧建伟，AaaM香港建筑事务所联合创始人

　　北京上品PLUS商业

　　项目位于北京北苑北四环附近约50000平方米的多功能综合项目，包括商业、办公、联合办公、公共空间等，设计过程中以研究消费行为，市场策略及新型购物体验，并分析了可行的商业动线方案及各餐饮，工厂店及品牌等功能多层布置，使消费者与品牌及建筑空间从户外到室内都有全新互动。提升商业品牌及其线上线下的全渠道购物体验。在2017年试营业的第一天，莅临人次录得自2010年建筑建成后的最高记录。

　　——　10.社区型商业政策解读及行业趋势 ——

　　主题：标准化社区商业中心政策解读及行业现状机会

　　董利，中国社区商业工作委员会主任。

　　中国商业地产著名实战专家，有着丰富的理论系统和市场实践，制定了《社区商业中心建设和经营管理规范》等行业标准，启动了“全国标准化社区商业中心示范工程”建设，以、解决推动我国长期以来“社区有商业没中心”的现状，已指导“上海国和1000、南京苏尚小生活、南京利民美好生活、绿地生活+”等多个知名项目，项目不仅在商业模式获得成功，还成为了行业网红店，带动中国社区商业向标准化、中心化、品质化发展。

　　北京绿地缤纷城

　　绿地集团旗下首个购物中心，现有商业面积达12万平方米，分为东岸、西岸两个区域，云集品牌近200家，以优质的空间体验和完备的品牌服务，被誉为社区型购物中心标杆。大兴绿地缤纷城·西岸地下一层的“生活+社区商业中心”正式揭牌。经中国社区商业工作委员会等机构的联合评审，成为了北京市首个国家标准化社区商业中心。

　　南京利民美好生活社区商业中心

　　公司前身为南京利民机械厂，2019年初，利民生产厂区及厂房转型为社区商业服务中心分成四大主题板块，分别是“社区商业中心、花卉园艺市场、艺术文创培训产业基地和文体运动广场”，除了居民生活和便民服务的业态，还引进了城市文创与儿童培训等亮点的业态，一站式艺培综合体，入驻有30多家教育机构，业态多样化、设计现代化、服务全面化的集“智慧”、“文艺”和“浪漫”于一体的新型美好生活农贸市场。

　　苏尚小生活

　　苏尚小生活只有1800平米，涵盖了20多种社区服务，涵盖了蔬菜水果、生鲜食品、主食厨房、社区早餐、便利店、社区超市、美发、家政、五小服务、快递、电信服务、利旧回收、洗衣等。此外，苏尚还创新探索一些新业态，如新零售进口母婴精选店、老味道集合店、共享厨房、 社区议事大厅、必火小舞台、社区匠人角等。苏尚小生活致力于打造绿色商业，大量的自动化灌溉绿植墙让商场更加生态， 真正营造了小而美的感觉。另外整个店内保持着3- 4米的动线，不但提升了顾客的舒适感。

　　【项目参访】

　　本季研讨会不单从主题授课为同学构建知识体系，同时还增设项目参访，希望通过体验实地项目，对一个商业项目从模式定位到筹开落地全开发流程有更加深入的理解。

　　上海-国和1000

　　国和1000，以周边1.5KM内的居民为目标客群，本着为社区创造快乐，用商业优化生活的经营理念，将其打造成立体街式、全天候全开放的家门口第三空间社区客厅!以“扎根社区，紧握六+”为经营策略，通过最佳的选址、设计、招商、营运、服务、特色创造美好社区邻里中心

　　上海-新周浦·壹号街

　　存量改造项目，于2016年12月开始试运营，开业前只用了4个月的时间实现了招商100%的优秀成绩，在改造过程中，注重业态创新、品牌形象、并平衡34位业主之间的利益需求;合作品牌从教育到餐饮、从生活服务到娱乐，实现了低效负效资产的经典转型升级。

　　【行业交流 & 复盘总结】

　　多数同学带着项目来到课程现场，通过白天多个案例分享与对标，从不同维度学习夜游与演艺项目的前沿理念和先进经验。除学习以外，同学还有资源获取与同行深度交流的需求，特别安排交流研讨环节，通过专题讨论、同学自己项目讨论等形式，帮助同学从项目层面切入，多维度吸收课程内容。