2017标杆房地产企业住宅批量精装修项目一体化管理全生命周期管控及实战案例分析

【时间安排】                  2017年5月12日 全天报到

5月13日	9：00-12：00   14：00-17：00上课  17：00-19：00  金螳螂定制精装实施流程
5月14日	9：00-12：00   13：30-16：30上课
5月15日	上午项目考察（12点结束）
暂定项目	项目一： 诺金酒店（超五星）□     项目二： 某精装修大宅300平方米   □ 项目三： 某lavie别墅      □     项目四： 天津四季酒店、精装修公寓 □
考察项目说明： 1、暂定四个考察项目，客户根据实际需求进行项目考察，对暂定的项目进行选择。 2、项目二与项目三：每个项目限定考察人数为20人（企业报名人数较多的可以分开看项目） 3、项目四：课程结束，由客户自行进行对项目的考察。京海博瑞负责对接。

【主讲内容】

第一部分：建筑、装修、部品设计与工程缺陷模式转换

一、了解传统模式

1、传统模式的流程(详见先建筑后拆改案例)

2、传统模式的缺陷汇总：

①建筑设计7大缺陷：屋顶(露台)、建筑外立面、铝合金门窗、建筑结构、给排水、暖通、强弱电、保温层

②建筑工程7大缺陷：建筑工程漏水、强弱电预埋、排水安装、建筑楼板砼、建筑墙体、铝合金安装、入户门安装

③装修设计4大缺陷：装修造型、材料搭配、装修定位、装修尺寸

④装修工程7大缺陷：墙面砖、石材、轻钢龙骨吊顶、油漆、墙体、强弱电预埋、给排水

⑤部品设计4大缺陷：木门套、橱柜、淋浴房、洁具

⑥部品工程5大缺陷：木门扇及套、木地板、衣柜、厨房橱柜、空气能热水器

二、建立精装修新模式

1、新模式流程：项目定位、部品收集、缺陷预防           2、新模式：缺陷预防管理

第二部分：精装修定位阶段主要内容、重点及案例分析

一、精装修产品定位、价值梳理：  

案例：详见价值体系建设

1、从产品价值到项目价值体系       2、基于细分客户价值驱动的精装修分级体系  

3、产品研发流程                  4、精装修产品定位七步法：

第一步：确认产品所对应的市场及细分客户

第二步：同细分市场的竞品精装标准研究

第三步：细分客户精装修需求研究

第四步：户型调整建议

第五步：精装修方案设计

第六步：细分客户精装修样板房测评

第七步：确定精装修标准

⑴上海、杭州、深圳、北京精装修标准

案例：精装修产品区域如何对标（某项目与万科对标）                                

案例：精装修产品全国项目对标（某项目与绿城对标）

⑵标杆地产企业11大对标标准比对

⑶精装修对标案例比对  

⑷精装修成本分析案例

⑸精装修精装风格及标准建议

⑹区域客户需求分析

⑺精装修市场发展

⑻精装修市场分析

二、价值等级分类

⑴提升建筑质量品质       ⑵客户价值曲线案例

三、对标：跟随加法、减法

刚需： ①产品概述及客户定位分析  ②户型平面布置分析 ③装修风格建议及设计要点说明  

        ④装修效果、用材配置及造价说明

刚改： ①精装房户型面积套数概述 ②硬装造价及用材说明 ③室内赠送面积说明  ④平面调整设计

再改：①改善型住宅“值”在哪里？   ②落地板房平面户型优化说明    ③收纳系统示意

      ④装饰效果、用材说明及造价分析

四、采购部品信息收集前置

五、设计前置

1、户型调整(三步走)      

①如何管控精装修房设计        ②房地产现阶段宜采取的设计管理模式

③建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系     ④设计单位设计服务书：

⑤样板房室内设计任务书：      ⑥建筑工程室内设计合同13项内容

2、部品设计前置：玄关柜、衣柜、浴柜、阳台洗衣机(洗衣池)等

3、设备设计前置：空调、热水器、冰箱等

4、水电设计前置：灯具、开关、插座、龙头、排污、强弱电箱等

5、室内设计标高前置：户内标高、电梯标高、防火门标高及其他预埋

六、定板定样前置

⑴主材       ⑵设备      ⑶部品(门、橱柜等)

七、标准前置

1、拟定界面  

①精装前置建筑图纸与精装修图纸         ②装修总包与建筑总包施工

2、施工标准的统一口径    

案例：详见建筑模拟装修标准

八、从工程角度看成本管控案例

1、精装修成本前期控制专题会          

案例：XX地块精装修拆改总结

2、目前我们的现状                    

3、如何实现极致产品

4、土建交接常见问题          

案例：精装修对建筑施工质量前置标准要求

案例：XX精装修设计及工程前置建议做法   

5、定方案时应考虑以下10大内容

6、极致精装修三部曲       7、前期准备工作

案例：XX地块建筑图与装饰矛盾点及装修要求标准

九、确定交付标准

第三部分：设计阶段主要工作内容、重点及案例分析

1、精装修室内设计需甲方提供资料

2、精装修设计管理目标及原则

3、精装修深化图纸、合理布置11项内容

⑴外立面深化图     ⑵铝合金洞口预留      ⑶ 客厅地面砖优化前后    ⑷ 厨卫墙面砖优化前后

⑸阳台地面深化     ⑹卫生间地面深化   ⑺客厅插座深化    ⑻卧室插座深化   ⑼户内管洞预埋

⑽可视对讲相邻关系  ⑾天花龙骨排版、灯具定位

4、精装修五大部品深化

⑴木门及洞口     ⑵玄关柜      ⑶橱柜    ⑷衣柜    ⑸浴柜

第四部分：精装修样板房完成后指导书的形成及操作

一、标准修正、样板房先行

1、详见样板房管理总结案例          2、营销风险评估检查表

3、营销风险预控11项操作指引        4、精装修样板房管理总结

案例：XX样板房后评估             XX地块1#-4#精装房现场评审纪要

二、编制精装修工程管理指导书(详见具体案例)

1、精装修管理目标       2、精装修总包管理要求       3、精装修现场管理实施方案

第五部分：批量施工前准备及批量施工质量把控及案例分析

一、批量精装修标准实施前准备及案例

1、启动会议：内部启动会    

①配合事项具体时间要求   ②土建总包与装修总包完成界面的确定    案例：公司层面启动会案例

2、界面划分

⑴土建总包与装修总包界面划分        ⑵精装施工单位间材料堆放区及加工区

3、计划管理(形象进度)    

案例：项目总进度、月进度计划、周进度计划、日进度计划

4、土建与装修交接

⑴交接协调 案例：土建与装修交接明确事项        ⑵检查记录 案例：土建与装修交接敏感点

⑶解决办法     建筑与装修场地移交11项内容

二、批量精装修标准实施及案例

1、工艺工法模拟流程、模拟意义  

案例：详见现场砖加工案例

⑴、集中加工案例：①加工区平面图      ②加工厂生产流程      ③岗位职责        

④瓷砖加工排版图   ⑤木工加工排版图   ⑥瓷砖加工区     ⑦木工加工区    ⑧龙骨加工区

⑵、瓷砖排版案例：①瓷砖加工优化对比      ②排版优化对比      ③卫生间排板对比

⑶、石材选材案例：

①石材选材标准       ②出材率对成本的影响

⑴ 拆改工程    ⑵室内墙体放线     ⑶室内墙体砌筑     ⑷吊顶基层、吊顶造型、灯具固定

⑸水电施工    ⑹防水施工    ⑺空调施工   ⑻墙地砖、石材施工  ⑼油漆质量标准  

⑽部品安装标准  ⑾部品安装标准    ⑿木地板铺设    ⒀墙纸施工及墙面基层标准    

⒁钻石型淋浴屏调整前后关系      ⒂灯具效果及保洁标准

案例：关注批量精装修管控重点

⑷、前置一体化工地案例

①工地标语       ②项目鸟瞰图      ③市政工程      ④工程入口     ⑤铝模工艺    

⑥轻钢龙骨隔墙     ⑦成品保护   ⑧样板房展示

⑸、先建筑后精装高端工地案例

①前期弹线  ②线管预埋  ③钢构排版图  ④卫生间钢结构烧制  ⑤客厅钢结构背景墙  

⑥钢结构活动门  ⑦软包基层  ⑧吊顶木作

⑹、精装修交付观感质量标准案例

①饰面板质量标准（面砖&石材）  ②涂装工程质量标准    ③裱糊工程质量标准  

④软包工程质量标准   ⑤吊顶工程质量标准 ⑥木门窗工程质量标准      ⑦木地板工程质量标准

⑧收纳系统质量标准

⑺、精装修验收标准案例

①精装修验收主要分为三大类      ②精装修质量验收标准    ③业主关注点

2、现场成品保护

⑴施工电梯成品保护     ⑵入户门成品保护    ⑶铝合金窗成品保护     ⑷墙地面砖成品保护

⑸油漆施工成品保护     ⑹柜、浴缸等成品保护   ⑺成品保护记录

3、安全文明施工

4、文件资料管理

⑴工序开关报告   ⑵工序检查内容      ⑶保压记录    ⑷施工周例会   ⑸材料报验  

⑹环保检测       ⑺一房一验         ⑻自查问题比例(详见具体案例)

第六部分：精装修产品交付

1、交房前准备工作

⑴交房小组架构 (详见案例)   ⑵交房人员名单    ⑶交房前准备工作  ⑷交房培训及学习

案例：详见甲方工程师交房总结案例            案例：装修公司交房总结案例)            

⑸交房礼仪要求  ⑹验房注意事项    ⑺交房统一说辞     ⑻交房交付13项流程   ⑼交房预演

2、交房验房

 ⑴验房师验房交付        ⑵同行验房交付       ⑶验房问题记录单       ⑷整改完成消项单

第七部分：金螳螂定制精装的实施流程、价值及案例

1、定制精装介绍    2、定制精装实施流程      3、定制精装优势      4、定制精装规划  

5、定制精装趋势    6、定制精装价值    7、定制精装理解

-会议门票-

A 类：4680元/1人   B 类：21000/5人（6人次以上建议购买年卡）

（含授课费、场地费、资料费、会务费、茶歇费等）参会学员若需安排住宿，费用自理。其中：中餐费80元，住宿费（标间440元/间，含早；包房440元/间含早）。

-场馆介绍-