《“金融严监管”背景下的资产证券化业务“非标转标”、ABS、REITs实务操作全解析》 资管专题研修班

DAY1：新形势下“非标转标”操作实务与转型创新

课程时间12月19日（周六）

9:00-17:00

一、“非标转标”前世今生

（一）“非标转标”由来

1、再议标、非标、非非标、非标转标

2、标准化债权资与“非标转标”

3、信托新规与“非标转标”

（二）“非标转标”历史演化

1、交易所份额转让模式

2、收益互换模式

3、银登中心、北金所等模式

4、定向ABN、定向ABS与“非标转标”

二、“非标转标”逻辑分析

（一）是什么

1、标准化债权资产定义

2、非标准化债权资产定义

（二）谁参与（附基础结构图）：

1、资产提供方、承销机构、投资人、中介机构等

2、各方职责、介入时间点、费用情况介绍

（三）怎么转

1、形成资产包：准入条件、区域选择、客户协调；

2、现金流重构：分级比例、评级、增信；

3、份额销售：劣后份额？

（四）如何控

1、信托层面

2、ABS/ABN层面（交易所）：谁对资产负责、不合格资产/风险资产如何处置、是否通知债务人、是否变更还款账户。

3、资产置换

（五）赚啥钱

1、SPV通道费用（财产权信托）

2、交易环节费用（单一放款信托/pre阶段）

3、承销费用+超额收益（认购产品份额）/对标准化产品的支持

三、“非标转标”案例分析

（一）ABS业务模式及关注点

1、单一信托+ABS（交易结构+案例分析）

2、单一信托+财产权+ABS（交易结构+案例分析）

3、单一信托+发行人（过桥）+财产权+ABS（交易结构+案例分析）

（二）ABS业务模式及关注点

1、ABN案例（交易结构+案例分析）

2、底层放款信托资质要求

四、案例创新：票据与“非标转标”

（一）票据缘何越来越火？

（二）标准化票据与“非标转标”

1、标准化票据前世今生

2、标准化票据案例分析（交易结构+案例分析）

（三）票据质押贷款ABS/ABN与“非标转标”

1、票据质押贷款ABS/ABN案例分析（交易结构+案例分析）

2、操作难点与解决方案

Day2：ABS实务操作、地产类REITs全解析

课程时间12月20日（周日）

9:00-17:00

一、资产证券化的概念辨析、发展历史与前景展望

二、资产证券化的典型案例

1、国内的收益权证券化案例：证券承销财顾模式

2、美国的私人类MBS案例：贷款发放到证券化的业务全流程

3、美国的CDO案例：从资金募集到投资管理的业务全流程

三、中国的企业资产证券化操作流程：承揽、承做与承销

1、企业ABS的操作流程与交易结构图

2、企业ABS业务承揽营销方式、承揽流程、管理流程。

3、企业ABS业务乘坐流程：合同签订与材料制作

4、企业ABS承销流程：投资者沟通与结构设计：计划推广与募集资金、产品设计、登记托管与备案

5、企业ABS产品后续管理

四、当前市场上REITs基本概念、操作模式、估值与风险

1、当前国内类REITS概述与交易结构设计

2、REITs的类型、投资特性、设立、管理

3、REITs的盈利增长操作模式

4、REITs的估值

4.1如何衡量REITs的盈利能力：净收入、FFO的定义、AFFO的定义

4.2 如何对REITs进行估值：原理与三种模型

4.3 如何对REITs进行估值：NAV模型及NAV模型优点与缺点

4.5 如何对REITs进行估值：P/FFO或P/AFFO模型

4.6 应用P/FFO模型的难题：确定合理的P/FFO倍数

4.7 如何对REITs进行估值：现金流贴现模型、分红增长贴现模型

5、REITs的投资风险防控

6、目前国内REITs的发展现状与展望

7、REITs案例分析、苏宁云创类REITs基本情况与交易结构详解

8、新派公寓类REITs案例全解析。

9、当前REITs的操作模式与实务创新

五、中国的资产证券化案例

1、中国融资租赁业务模式及租赁资产证券化案例分析与操作流程

1.1 融资租赁业务介绍、行业情况与整体形势

1.2 融资租赁公司的资产证券化需求分析

1.3 赣州租赁ABS：产品说明及要素、交易结构图分析、交易结构分析、基础资产分析

1.4 易鑫租赁ABS：产品要素分析、交易结构图分析、交易结构分析、基础资产分析

1.5 交易结构的增信措施与结构化分级

1.6 国内租赁资产证券化的评论

1.7 国内租赁资产证券化的操作：可行性分析与方案设计

1.8 国内租赁资产证券化方案设计的操作问题

2、中国供应链金融的现状与供应链金融ABS：操作流程与案例分析

2.1 针对低信用主体的应收账款ABS：五矿发展应收账款ABS产品要素

2.2 五矿发展应收账款ABS：交易结构图、交易结构分析、基础资产、案例点评

2.3 房地产供应链ABS案例：招商-红星-联易融供应链ABS产品要素

2.4 招商-红星-联易融供应链ABS：交易结构图、原始债务人红星控股介绍、操作流程、基础资产分析、案例点评

2.5 房地产供应链ABS兴起的背景分析：监管套利的创新

3、中国的CMBS操作模式、案例分析

3.1 CMBS的操作全流程：项目判断与方案设计、设计融资规模和期限、设计还款规模与现金流归集安排、利用信托计划，构造基础资产、制作与上报材料、产品设立、项目进度表与材料明细、尽职调查要点。

3.2 高和招商金茂凯晨CMBS：案例简介与交易结构图、构建基础资产、设立专项计划认购基础资产、产品续发与提前偿还。

3.3 高和招商金茂凯晨CMBS：优先劣后结构设计、担保和资产抵押、租金监管和现金流归集.