【成都】商业地产开发严重过剩下的定位与招商运营策略变革培训班（10月26-27日）

【课程收益】
       1、建立总体财务意识，成为一个好会计，不但能操作项目，也为老板算清总账；
　　2、早期判断项目商业用地的优劣势，调整用地重要指标，不但摘好地、还摘好指标。另外及早规避商业用地的6种风险，避免从摘地环节便陷入被动；
　　3、系统了解商业用地内的公寓、酒店及写字楼产品的核心打法及产品思路；
　　4、招商时学会选择“主力店”中对项目效益最大的商户，进行有意义的招商；
　　5、掌握在招商陷入困局时，通过另一种模式创造出项目持续不断的人流发动机；
　　6、优化业态和业种的搭配模式，做好内场布局，形成区别于对手的消费粘性；
　　7、客户动线是一步步触发的，学会用最小的代价，将客流引入项目的动线死点；
　　8、能够找到自己的友军，解决日常运营推广以外的持续客流推广模式；
　　9、以最便宜的设计成本，建立出客户对于项目的最大价格预期；
　　10、通过做好4件营销核心工作，形成商铺产品快销局面，或逆转当前销售颓势；
　　11、学会如何把明天的资源拿做今天用，把自己的需求转化为利益相关方的需求；
　　12、在开发前奠定项目退出路径，掌握4种常见的商业资产证卷化组织模式；

【课程对象】
       集团各中心总、项目总经理、副总经理、营销总监、运营总、招商总、设计总、营销策划经理、招商经理、设计经理等其他细化流程线管理层。各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
另：商业地产集团项目发展、人力资源、财务管理、预算合约、法务等相关专业均可在此课程熟悉并掌握行业整体决策系统，更好参与整个专业条线工作。

【课程内容】
一、导言 -- 一期一会
　　· 结构决定结果；
　　· 核心组织决策系统；
　　· 商业地产的第一价值要素
二、商业地产本质与核心价值规则
　　· 一个被无端仪式化的行业；
　　· 商业地产业务逻辑；
　　· 人们到底愿意为商业地产的哪部分价值买单；
　　-- 渠道价值的相对性（一）：表面上好的商业场所不一定带来好的收益；
　　-- 渠道价值的相对性（二）：表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带来好的收益
　　· 寻求追逐边际效益；
　　· 商业地产产业链的本质 -- 我们的最大竞品到底是谁？
三、非零售物业模块渠道整合
　　· 综合体顶层技术：关于一个原则、两个要点、三个分离、胜负标志
　　· 商业项目非零售物业产品及盈利模式解析；
　　公寓类产品：产品与政策，以及山穷水尽后的机会；
　　办公类产品：产品刀刃与链营销；
　　酒店类产品：酒店的开发逻辑与性价比的意义；
　　· 综合体大定位原则：
　　1、综合体各物业比例划分 -- 比例就是定位；
　　2、综合体各物业开发节奏 -- 节奏就是定位；
　　· 零售类物业解析：
　　商业街营销操作 -- 前期降低游戏难度；
　　底商营销操作 -- 不能省掉的工程环节；
　　商业裙房营销操作 -- 临街方向定局面；
　　插课：针对过度贪婪的产品补救 -- 前事不忘，后事之师
　　插课：不靠包租包售约定回报率就卖不出去的项目，大多源于渠道无法自圆其说…
　　单体楼营销操作 -- 被不断学习的危险布局；
　　· 永远不要靠近危险的边缘 -- 有关大型商业布局“六不进”；
四、商业招商业态效率及功能效益
　　· 商业业态类型 -- 赚钱的和赔钱的：
　　· 主力店：表面上看起来有用的渠道......；
　　· 主力店及非主力店的渠道互动；
　　· 主力店效率分析；
　　-- 核心商户选择逻辑
　　主力店性价比（一）-- 同面积，不同效率；
　　主力店性价比（二）-- 同业态，不同效率；
　　主力店性价比（三）-- 同商户，不同效率；
　　· 渠道的追加战力；
　　渠道使用得当，商业模式可免费；
　　渠道使用得当，商业模式可融资；
　　· 颠覆 -- 当没有主力店的时候，我们怎么办？
　　上兵伐谋 -- 案例一：渠道可换；
　　其次伐交 -- 案例二：渠道可借；
　　其次伐兵 -- 案例三：渠道可建；
　　其下攻城 -- 渠道可亡；
　　· 升维思考，降维打击 -- 关于胜利的另一条道路。
五、渠道布局及业态效率优化
　　· 高迭代品牌与客户粘性：快销业态集群 10+1
　　· 业态布局模式 -- 有关商业的“化学反应”与“物理反应”；
　　· 粘性之争：为商业嫁接社交人流属性；
　　集群案例一 -- YJ、SJ、WT、CT；
　　集群案例二 -- QEGS、5CK、SSS；
　　集群案例三 -- ERAWAN、SR、其他；
　　· 粘性集群：拆散客单价、经营面积、经营模式；
　　· 奠定优势竞争合力 -- 有关内场集群组合；
　　· 排他优势：商业竞争之魂；
六、运营管理效率优化
　　· 管控、模块、标准 -- 关于商户分类原则及建库标准；
　　· 次动线之争：触发 -- 动线是以每10米为单位推动的；
　　加课：有关行为设计学
　　· 集群客户：行军就是作战。行军时化整为零，作战时化零为整；
　　加课：10年来商业模式的升级更迭；
　　· 会员系统 -- 现代商业的心脏；
　　· 给客户找麻烦，而且要找大麻烦；
　　· 运营自检12问 --“客观界定真正的商圈及客群结构，是定位成功的一半。而找出客群的生活习惯及共性，是定位成功的另一半”；
　　· 商业地产的最大思维盲区 -- 关于产品使命。
七、业务营销渠道管控：租、售、组、控
　　· 所谓商业自持：论“杠杆开发”与“短融长投”；
　　· 租赁及租金制定；
　　租金形成逻辑；
　　租金水平金字塔与“目标管理”、“标杆管理”
　　流水倒扣模式及管控；
　　--早期画铺同设计及运营的关系；
　　实操案例：重兵器 -- 流水倒扣；
　　前期养商的意义及真相背后的真相；
　　· 销售及售价体系；
　　--售价与“投资回报率”的连接及排斥（回报率测算逻辑）；
　　--三级均价体系 -- 售价水平金字塔；
　　--动线和售价关系：以渠道价值建立能自圆其说的“一户一价”；
　　进场前一定要业务员排队回答的那个问题。
　　· 营销业务体作业（一） -- 招商业务体；
　　--招商逻辑及操作流程
　　商务合同谈判要点；
　　商务条款；
　　a、租赁意向书
　　b、租金控制
　　c、押金控制
　　d、租期控制
　　e、物业费敲定
　　f、递增模式
　　g、免租期
　　技术条款；
　　常规谈判周期；
　　合同陷阱：法务人员的真正使命与生存价值；
　　杠杆谈判：如何和商户讨价还价；
　　谈判典型失败案例 -- 一场有关忽悠实力的较量；
　　招商总监的困惑--自己越专业、谈判越被动；
　　· 营销业务体作业（二） -- 销售业务体；
　　最难的任务绝不能交给平均文化素质最低的部门；
　　项目销售节点：商业与住宅销控相反--越到现房越难卖；
　　商业速销的四个逻辑：渠道、价格平面、价单与销控；
　　推广核心逻辑：卖点群 -- 全板块下锚，非第一、即唯一；
　　集中销控的致命意义 -- 一定让一部分客户买不着；
　　客户真那么难找吗？ -- 投资客的重要社交属性，要让第一批客户占到便宜；
　　从产品层面根本解决营销。
八、以退为进：商业资产证券化
　　· 在开发前设计退出机制；
　　· 商业不动产天生就是金融资本的标的物；
　　· 商业地产四种证券化组织模式；
　　· 案例：香港Links的资产证券化之路；
　　· Reits的使用条件及模式；
　　· 浅析低于4%的“类Reits”。
九、决战之后 -- 结束就是开始；
　　· 营销的本质 ：营销不是把梳子卖给和尚，而是一门真正解决需求的艺术；
　　· 二维客户链走不通的路，三维客户链或许能够解决；
　　· 关于卖牙刷的启示：如果大比例客户的习惯都是错的，那他们就是对的；
　　· 业务管理层的使命 -- 把营销变得更简单；
　　· 营销成功后呢？ 决战之后 -- 有关扩大战果；
　　· 横向打击链和纵向打击链；
　　· 有计划有目的的附加值；
　　· 结语：把一切拿空。