投融资实战论坛

世界变了！ 你变了没？
中国飞速发展，
你慢了节奏没？
融资了，你出国跨境了没？
新三板上市了，你的资本跨越发展了没？
如何从中国走向国际激荡全新现代跨境众筹情怀？
如何抓住新三板这波“巨潮式“投融资发展机遇？
如何于新常态、新契机、大趋势中立于不败之地？

房产投资分

1.房地产是中国经济的支柱产业
2013年全国土地出让收入达到了41250亿，占全国财政收入的32%，这些钱是政府大规模投资高铁、地铁、高速公路等基建项目的主要来源；2013年全国房地产开发投资86013亿元，占全国投资（去除存货投资）的20%；房地产对于建筑、钢铁、水泥、陶瓷、木材、电器等相关产业的发展具有极大的推动作用。

2.中国发展房地产是必由之路，民生问题将在未来一二十年里逐步解决
房地产是强制百姓消费的独一无二的手段：中国的百姓素来有存钱的习惯，不愿意消费，这将极大地制约中国经济的发展。而衣食行花不了多少钱，房地产却是百姓最大的消费（虽然统计上属于投资），房地产每月的按揭还款将强制百姓不断消费。由于住房对于百姓的重要意义，这种“强制消费”，并无其它标的可以替代。简而言之，就是房地产对于中国百姓来说，是必需品，利用这种必需品，来强迫百姓消费（请君入瓮，君不得不入，现在不入，以后还得入），以支持中国经济的发展，这条路是必由之路，虽然比较血腥，但是，这是中国发展的必经阶段，任何文明都是从血腥走来，处在这个时代的百姓需要做出牺牲，在未来的一二十年里，住房、教育、医疗、社会保障等民生问题将会逐步得到解决，以扩大内需，提振消费，让消费在经济增长中发挥越来越大的作用，向当今美国所处的状况发展。

3.房地产已过去黄金十年，将迎来白银十年，商品房远未过剩
全国空置6800万套是扯淡，中国的城镇化率才超过50%，还处在城镇化的进程中，未来一二十年要朝着75%的目标迈进，跟90年的日本完全不一样，那时日本已经基本完成城市化，现在中国还会有源源不断的农村人口涌入城市，特别是来自农村的大学生们，这些人以后在城市定居都需要买商品房且很多有能力买房，所以房地产还远未走到尽头，将迎来白银十年，房地产至少还有十年以上的发展机遇（但最多估计不会超过20年），这这段时期内，房地产价格将稳中有涨。至于空置6800万套，根本不可能，因为自房改以来，中国累积竣工的商品房也才7000万套。如果加上房改前的城镇非商品房，农村的房子，倒是有可能。问题是现在讨论的是城市商品房，这区区7000万套商品房，远未过剩，仍然还有很大的需求。

4.房地产价格的暴涨会有巨大危害
暴利的驱使将引起投资的“挤出效应”，挤占其它投资，导致实体经济的严重失血；按揭还款占比过高将引起消费的“挤出效应”，造成百姓节衣缩食还房款的局面；越是暴涨，风险越大，届时将会摧毁整个金融系统进而引爆经济危机；造成富者愈富、穷者愈穷、基尼系数不断攀升的两极分化局面，望房兴叹的人将会越来越多，造成社会的不稳定，进而引爆社会危机。

5.房地产价格暴跌也会有巨大危害，且百姓仍然会买不起房 
房地产价格的暴跌如果形成燎原之势，鉴于房地产在国民经济中的地位，必将引爆影子银行危机、地方债务危机，中国经济届时必将陷入谷底，大面积的失业潮、降薪潮就会到来，房价降了，收入也降了，甚至变为0，谈何买房？不仅买不了房，已经买了房的人还会出现断供。
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企业风险投资分析

规则一：原来VC也讲等级 

资本市场本身就是多层级的，投资机构和企业的位置泾渭分明。在智慧方面大基金与小基金没有必然的差别，就象卡车司机不一定比跑车司机技术高超一样。

两者的区别首先资金运规模，大项目私募时金额已经相当可观、IPO时更涉及数十亿计的股票承销。其次是成本，不同水准的基金运作成本天差地远，重量级不够的项目取得的投资收益根本无法覆盖大基金的成本。大型投资机构是摩根、凯雷、软银；中型的有联想投资等大陆、港台风投机构和刚刚进入中国试水的海外基金；小型基金多由海外证券机构或华人发起，对行业的专注度较高。 

风投领域虽无明文规定却是等级分明，具体企业适于那个级别的风投机构是不言自明的。

规则二：越投越贵，越贵越投  
 
风投最先在国内“试水”阶段投资的项目一般只有是几十万，一百万的很少见。 

随着中国概念在国际资本市场名声鹊起，专利投资中国的VC募集到的金额日益庞大。对VC来说，投资200万美金的项目与2000万美的项目花费的时间基本相同。所以总的来说呈现越投越贵、越贵越投的现象。但投资机构又有分散风险的理念，计划投入中国IT业的1亿美元分散投到50家比集中投入5家风险小得多。为此风投选择结伴而行，比如2002年10月，摩根、英联、鼎辉三家联手向投蒙牛投入2600万美元。分别管理着成百亿资金的三家投资机构这样做的目的无非分散风险。还有一重动机是搭便车，一家机构花精力考查项目、其它机构直接跟进。被搭便车的机构不仅不以为忤、反而将其视为四两拨千斤的杠杆。比如完成对项目的审查后投入1000万、其它3家机构各跟进1000万(企业共获得4000万)，对牵头机构来说等于以1块钱带动了4块钱，杠杆比为1：4。

规则三：注重人脉   
 
通过邮件发送的商业计划书，超过80%都将在5分钟内被否决。风投行业的条条框框本来就少，虽有规则但投与不投常在一念之差。而且在风险遍地的情况下投给朋友介绍的企业总比投给完全不摸底的企业强些。投行机构、专业中介机构(会计师所、律师所、财务顾问公司)、财经媒体和被投资企业构成若干相互交叉的“圈子”。回过头来看，成功获得投资的企业中90%以上得益于圈内人的推荐。另一个重要原因是风险投资极为重视创业者的为人。中国投资网总结，从熟悉且信任的人那里得到企业者的信息会得到风投极大重视。

规则四：近地缘

北京和上海是最受风险投资基金和风险投资家青睐的地方。而海外的经验，比如在硅谷，一般的风险投资家只投资在方圆30公里左右的范围的公司，如果你要拿到这个风险投资家的钱的话，没办法你就搬进去吧。

原因其实也不是很难理解，因为风险投资本身就是要如何去建立公司，如果风险投资家每3个月才去拜访这个公司一次，跟管理层用电话来沟通，那么肯定是没有效率的。你要跟其它的董事，或者是跟公司的高层管理人员要有非常密切的接触，一个礼拜去拜访一次，去讨论一下业务发展的情况等等，才有效果。所以一般的风险投资企业取向是投在他办事处附近的一些企业。

规则五：VC是最昂贵的融资方式 

融资本质上是企业与投资人就风险分担与收益分配达成的一种制度安排。企业找都懂得关心基金对自己的估值，殊不知基金对自己也有估价。这个价就是预期回报率：从被投资企业的成功退出获得的内部收益率与实现成功退出的概率相乘。预期回报率的高低取决于资金所有者的“贪婪”程度，主流的量化模式简称CAPM(Capital Asset Pricing Model)。  

比如一个企业所在行业的平均投资收益率为33%、国债利息率为3%，通过这样的测算，投资人希望的回报率为每年48%！通俗地说，如果3年后能够成功地从企业退出(企业上市或高溢价出售)投资人要求的总回报率在324%以上。即给你1000万、3年后要拿走3240万。实际上，由于中国经济的走强及企业的优异表现，风险投资从成功上市企业获得的回报率远高于300%。可见，接纳风投是世界上最最昂贵的融资方式，资金估值公式客观地说明了风险投资高回报率预期的依据。

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股票实战分析

交易之道，刚者易折。惟有至阴至柔，方可纵横天下。天下柔弱者莫如水，然上善若水。

成功，等于小的亏损，加上大大小小的利润，多次累积。做到不出现大亏损很简单，以生存为第一原则，当出现妨碍这一原则的危险时，抛弃其他一切原则。

因为，无论你过去曾经，有过多少个100％的优秀业绩，现在只要损失一个100％，你就一无所有了。交易之道，守不败之地，攻可赢之敌。100万亏损50％就成了50万，50万增值到100万却要盈利100％才行。

每一次的成功，只会使你迈出一小步。但每一次失败，却会使你向后倒退一大步。从帝国大厦的第一层走到顶楼，要一个小时。但是从楼顶纵身跳下，只要30秒，就可以回到楼底。

在交易中，永远有你想不到的事情，会让你发生亏损。需不需要止损的最简单方法，就是问自己一个问题：假设现在还没有建立仓位，是否还愿意在此价位买进。答案如果是否定，马上卖出，毫不犹豫。

分享时间：11月30日（周一）13：30—18:30

会议地址：深圳市福田区楚天大酒店