房地产业税务稽查风险控制及疑难问题处理

近年来税务总局最近出台了哪些政策来规范房地产业的税务处理？对实务中遇到的一些具体问题，各地在政策理解上存在哪些差异？企业如何合理确认收入，用好用足税前扣除指标、最大限度争取税收利益？为了帮助广大房地产企业规避税务稽查风险和降低纳税成本，提高财务人员的税法运用水平，做好企业所得税汇算和土地增值税清算工作，特别举办本培训班！

第一部分：房地产企业收入政策解析及税务稽查风险控制 　
一、未完工开发产品取得的收入 　
1、房地产企业确认收入会计和税法的最大差异在哪里？房地产企业的预收账款可以计提业务招待费吗？ 房地产企业的预收账款怎么填申报表？ 　
2、为什么说预计计税毛利率就是最低毛利率？是否允许扣除期间费用税金及附加（包括预征的土地增值税）？ 　
3、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思？为什么说不申报预售收入就属于偷税? 　
二、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转 　
企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么？完工标准到底看哪个？ 　
三、分解收入和截留收入 　
1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划？ 　
2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划？ 　
3、房地产企业是怎样截留收入10%的？税务人员又是怎么检查截留收入的？ 　
四、销售收入的几种形式涉税风险点分析。 　
五、预租及租金收入 　
1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。这里的“可”字如何理解？ 　
2、出租人租金一半收租金，一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗？ 　
六、视同销售收入 　
1、企业所得税视同销售的原则是什么？ 　
2、无偿赠送企业所得税、营业税、土地增值税的处理，买房送电视属于混合销售吗？ 为什么交了营业税国税局还说要交增值税？ 　
3、回迁房如何视同销售？回迁房到底有没有视同销售所得? 　
第二部分：成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险控制 　
一、税前扣除的六大原则是什么？ 　
国家税务总局2011年34号公告说在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。这句话的意思是不是说企业平时可以随便预提费用，这样企业季度就不用怎么预缴税了，企业大部分的税就可以滞后到汇算清缴才交，这样的做法有税务风险吗？ 　
二、计税成本的计算与扣除 　
1、11种方式取得土地成本的确定 　
2、建造成本的确定 　
3、计税成本核算的7个步骤是什么？ 　
三、房地产企业期间费用税务稽查风险控制 　
1、工资薪金 　
2、借款费用 　
3、福利费、工会经费、职工教育经费 　
4、广告宣传费 　
5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？ 　
6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？ 　
7、境外费用的扣除 　

钟老师
资深税务稽查官员，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。广东税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产业务培训班》特约培训讲师，2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。